采取綜合性措施 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

為進一步貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的決策部署，根據(jù)國務(wù)院的要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、財政部、人民銀行等十余個部門，在前期調(diào)查研究、充分聽取各方面意見的基礎(chǔ)上，形成了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議。12月17日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院第40次常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。12月20日，國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號，以下簡稱《意見》），主要提出了六方面政策措施。

一、加大保障性住房建設(shè)力度

（一）明確了2009—2011年保障性住房建設(shè)工作目標以及政策措施。《意見》提出，爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。一是通過加大廉租住房建設(shè)力度和實施城市棚戶區(qū)（危舊房、筒子樓）改造等方式，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。二是加快實施國有林區(qū)、墾區(qū)、中西部地區(qū)中央下放地方煤礦的棚戶區(qū)和采煤沉陷區(qū)民房搬遷維修改造工程，解決棚戶區(qū)住房困難家庭的住房問題。三是加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，各地從實際情況出發(fā)，增加經(jīng)濟適用住房供給。

　　同時強調(diào)，2009年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，主要以實物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，新增解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。在此基礎(chǔ)上再用兩年時間，解決487萬戶城市低收入住房困難家庭和160萬戶林區(qū)、墾區(qū)和煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。到2011年年底，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，基本解決240萬戶現(xiàn)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。2009年到2011年，全國平均每年新增130萬套經(jīng)濟適用住房。

（二）多渠道籌集保障性住房建設(shè)資金。為確保3年任務(wù)順利完成，《意見》提出，中央加大對廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，對中西部地區(qū)適當提高補助標準。地方各級人民政府也要相應加大投入力度，按照國家的有關(guān)規(guī)定，多渠道籌集建設(shè)資金，增加保障性住房供給。對符合貸款條件的保障性住房建設(shè)項目，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度。同時，地方各級人民政府要確保保障性住房建設(shè)用地供應。

（三）開展住房公積金用于保障性住房建設(shè)試點。截至2008年9月，全國住房公積金閑置資金2000多億元。一些地方和部門建議，利用住房公積金閑置資金，加快住房建設(shè)，解決部分中低收入職工家庭住房問題?？紤]到住房公積金是職工解決住房問題的專項資金，可以與住房建設(shè)適當結(jié)合。為此，《意見》提出，為拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，選擇部分有條件的地區(qū)進行試點，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等住房建設(shè)。同時，要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門抓緊制定試點方案。

此外，《意見》提出，在加大保障性住房建設(shè)力度的同時，積極推進農(nóng)村危房改造，國家加大支持力度。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門要抓緊制定規(guī)劃。

二、進一步鼓勵普通商品住房消費

居民購買普通自住房、改善型自住房是現(xiàn)階段合理的住房消費需求，也在商品住房市場中占主導地位。這一部分需求的釋放，對改善住房條件，拉動成交量和擴大內(nèi)需都有很大的效應。為此，《意見》分別從信貸和稅收兩個方面提出進一步鼓勵普通商品住房消費的措施。

（一）信貸方面。突出了鼓勵自住、支持改善、防范風險的原則，加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度?！兑庖姟诽岢觯诼鋵嵕用袷状钨J款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎(chǔ)上按風險合理確定。

（二）稅收方面。主要是對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策?！兑庖姟芬?guī)定：將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。

三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化

《意見》中，一方面支持房地產(chǎn)企業(yè)合理調(diào)價促銷，另一方面支持房地產(chǎn)企業(yè)正常、合理的資金需要。

（一）引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。目前，各地房價出現(xiàn)了一定的回落，但與社會預期還有差距，仍高于普通居民支付能力。激活房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵還在于房價的合理定位。近期，萬科等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取積極措施，促銷商品住房，取得了一定的效果。為此，《意見》明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。同時，強調(diào)地方各級人民政府要做好2008年年底前房地產(chǎn)項目工程款結(jié)算、農(nóng)民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整住房銷售價格過程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。

（二）支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿不強，除市場信心不足外，與企業(yè)資金緊張也有關(guān)。為此，按照區(qū)別對待、有保有壓的原則，《意見》提出，商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。

此外，《意見》提出，為進一步公平稅負，完善房地產(chǎn)稅收制度，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個人統(tǒng)一適用《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。2008年12月31日，溫家寶總理簽發(fā)了第546號總理令，自2009年1月1日起，廢止《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

四、強化地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的責任

（一）落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責。《意見》強調(diào)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場由省級人民政府負總責、市縣人民政府抓落實的工作責任制。各地區(qū)在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，可以結(jié)合當?shù)貙嶋H，進一步采取加大保障性住房建設(shè)力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，并就穩(wěn)定土地供應、依法做好拆遷管理工作、嚴格建設(shè)程序管理、確保工程質(zhì)量等提出了原則性要求。同時，還明確廉租住房建設(shè)以配建為主。

（二）因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。目前，隨著廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度加大，絕大部分低收入住房困難家庭住房條件將逐步得到改善，中低收入家庭、新就業(yè)職工等群體的住房問題將會更加突出。這些家庭既不符合享受廉租住房、經(jīng)濟適用住房的條件，又無力在市場上購買普通商品住房。為此，《意見》提出，在堅持住房市場化和對低收入住房困難家庭實行住房保障的同時，對不符合廉租住房和經(jīng)濟適用住房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，要從當?shù)貙嶋H出發(fā)，采取發(fā)展租賃住房等多種方式，因地制宜解決其住房問題。

五、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測

（一）繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析。房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析是科學判斷房地產(chǎn)市場形勢的重要基礎(chǔ)工作?！兑庖姟窂娬{(diào)，各地區(qū)、各有關(guān)部門要建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計制度，完善市場監(jiān)測分析機制，準確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預見性、針對性和有效性。房地產(chǎn)市場各地情況不同、差異較大，要加強分類指導，并注意總結(jié)和推廣各地好的經(jīng)驗和做法。

（二）加強監(jiān)督檢查。這是督促各地貫徹落實各項調(diào)控政策措施的重要手段?！兑庖姟芬?guī)定，國務(wù)院有關(guān)部門要按照各自職責，抓好加快保障性住房建設(shè)和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有關(guān)政策措施的落實和監(jiān)督檢查工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門，加強對國家補助資金使用和建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，特別要加強對棚戶區(qū)改造工作的監(jiān)督指導，確保改造工作順利進行。

六、積極營造良好的輿論氛圍

新聞宣傳是社會各界了解住房政策和房地產(chǎn)市場走向的重要途徑?！兑庖姟窂娬{(diào)，要堅持正確的輿論導向。要以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房合理消費，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。同時，要加強市場經(jīng)濟條件下風險意識的宣傳和教育工作。